Free R

Я ждал этого вопроса. Сейчас газобетонный бум и материал действительно неплохой. Был момент, когда я хотел строиться из него. Потом я начал считать. Вот новые требования по толщине однородной стены - СНиП 23-02-2003 "Тепловая защита зданий" Ниже на фото приведено какая должна быть толщина стены (это для Москвы, но и для нас подойдет, хотя у нас чуть холоднее). 375 не хватает. 375 придется утеплять. К примеру, мы решили делать стену однородной и соответствуя СНиПу, строим из газобетона толщиной 60 см. Покупать надо то, что производит регион, чтобы не переплачивать за доставку. Хорошие блоки делает Грас. Для моего дома со стеной в 40 см (то, что по теплозащите не проходит) надо примерно 70 кубов блоков. Один куб стоит 3550 рублей. Умножаем получается 248500 рублей. Теперь посчитаем сколько надо блоков, если стена дома будет 60. Это еще 35 кубов. 117250 рублей. Складываем получаем 365750 р. - это цена нашей однородной стены из газобетона. Если у нас куча времени мы можем сложить ее сами, если времени нет, придется платить за укладку. Обычно стоимость кладке в среднем равна стоимости материала. Но мы найдем таджиков (к примеру). Пусть за кладку мы заплатим 200 тыс. Итого 567750р. стоит наша стена (хотя это нереально, кладка выйдет дороже). Можно воскликнуть - но подойдет и 40 см! Да, подойдет, но я сейчас сравниваю энергоэффективность двух одинаковых пирогов. Мой пирог - один кирпич и 15 см минваты. Следуя таблице, чтобы газобетону сравняться с моим пирогом только по минвате (толщину одного кирпича в расчет даже не берем), его толщина должна быть 60 (ну или 55) Мы выяснили цену такой стены - при хорошем раскладе 570 к рублей (или 370 - если сам) Далее, толщина моей стены 25 сантиметров, фасад висит на улице. Ставим стену из газобетона в 60 см на мой фундамент. За счет толщины стены мы теряем почти 12 кв м полезной площади - а это три четвертых моей кухни. Фундамент можно увеличить. Но увеличение фундамента несет новые расходы - больше бетона, больше арматуры, больше земляных работ, больше цоколь, а значит придется покупать больше красного кирпича. (а он 11 р. штука). Сейчас я это подсчитывать не буду, но на фундамент сверху прилипнет еще около 20-30к. (может больше - долго считать). К газобетону обязательно нужен сверху армопояс. Сейчас посчитаем расходы на него. Общая протяженность стены моего дома 60 м. Минимальный армопояс должен быть 20х20 см. Ну на стене шириной в 60 см глупо делать армопояс шириной 20. Пусть наш армопояс будет шириной 50 см. Считаем кубатуру бетона. Получаем 6 кубов. Миксер. Куб нынче стоит 3500 р. Итого 21к рублей ну и арматура где-то на 15 к. Без бетононасоса поднять 6 кубов на стену - мука. Нужно заказывать бетононасос - Вообще это стоит 15к, ну пусть мы договорились за 10. К нашей стене прилипает еще 46к денег. Посчитаем общую примерную смету. Итоговая цифра - 646к. Это при том, что армопояс мы делаем сами - ставим опалубку, принимаем бетон, вяжем арматуру. Лес на опалубку я не посчитал, ну или время на запил блоков, чтобы сделать в них канаву для бетона. Стоимость клея для газоблоков я тоже не посчитал - сумма там выйдет приличная. На цементный раствор их класть нельзя - будут мосты холода, а значит энергоэффективность нашей стены упадет. Наша цифра по однородной стене газобетона - 650к рупей. Еще я не посчитал сколько времени будет затрачено на кладку и на создание армопояса. А время это тоже ресурс. Стройка изматывает. Один только армопояс мы будем монтировать дня четыре. Теперь обратимся к аналогичной по энергоэффективности стене с пирогом - кирпич плюс 15 см минваты. На мою стену мне надо кирпича на 120к. Работа по укладке бутового кирпича стоит 8-9 рублей. Ну пусть будет 10. Итого 240к. Минвата на весь дом вместе с реечками, гвоздиками и всем ливером обойдется в 100к (на самом деле дешевле - это я уж совсем завышаю). Монтировать ее самому в кирпич - одно удовольствие. Например мой отец обшил весь свой двухэтажный дом за два дня. Еще 50к уйдет на фасад. Итого 390к. То есть за одну и ту же энергоэффективность стены мы платим в одном случае 650к и тратим много времени и телодвижений на проекты типа "армопояс", а в другом случае - 390к. Что мы получаем на выходе. Газосиликат довольно хрупкий материал. Чтобы вешать шкафы, кухню и т.д. надо будет покупать специальные крепления - маленький, но гимор. Газосиликат хорошо впитывает воду и его ЖЕЛАТЕЛЬНО спрятать под штукатуркой от внешних воздействий. Потому что если в ноябре неделю будет влажно, газосиликат наберет воду, а в ночь шандарахнет мороз, то его может порвать и он начнет сыпаться. Такого может не случиться, а может и случиться - это риск. Значит до зимы нам надо провести внешние фасадные работы. Газосиликат хуже кирпича вбирает в себя и отдает тепло. Кирпичная стена - это большая батарея. Она долго нагревается, но и долго отдает тепло. Если мы эту батарею утепляем минватой, то мы соединяем две очень крутые технологии. Одна каркасная - она очень энергоэффективная. Эти дома великолепно держат тепло, но быстро остывают при отсутствии источника тепла. Вторая каменная - кирпичная стена вбирает в себя тепло и долго остывает, но за счет ее недостаточной толщины идут большие теплопотери. Тут две технологии соединяются в одну. Наша кирпичная стена набирает тепло, давая нам комфорт, а минвата это тепло удерживает. Далее. Газосиликат имеет свойство усаживаться и трескаться - и с этим ничего не сделаешь. Газосиликат очень привередлив к фундаменту. Малейшие подвижки и по стене идут трещины. Лучший фундамент под газосиликат - монолитная плита. Лучший и один из самых дорогих. Можно и на ленту ставить - но есть риски. Недостатков газосиликата у кирпича нет. У него есть один огромный недостаток - цена. Тут надо точно просчитывать толщину стены и делать грамотный проект. Я считаю, что строить кирпичную стену более чем в один кирпич не стоит даже начинать - выйдет дороже, есть куча других хороших технологий. Еще и поэтому мой выбор - одноэтажник. Это очередной плюс одноэтажного дома. Все расчеты выше я делал за 15 минут. До этого я считал все до "последнего гвоздя" и это занимало по три-четыре дня. Там более точные цифры и исходя из них я делал свой выбор. Ко всему прочему я учитывал покупательскую способность дома (кирпич стоит дороже), маркетинговую (большинство людей предпочитают кирпичные дома) и самое главное - простоту возведения и время, затраченное на каждый этап, плюс комплекс работ, которые я могу сделать сам не сильно напрягаясь. Вот например армопояс я сам не смогу сделать, а из-за найма рабочих он станет золотым. А вот обшить минватой - смогу и спину не сорву. Как-то так З.Ы. Даже если бы пирог кирпич плюс 15 см минваты по стоимости равнялся с 50-60 газобетона, например если бы и то и то стоило по 400 к на возведение, я бы все равно выбрал кирпич только из-за его эксплуатационных характеристик. В эксплуатации он намного удобнее.

Повезло. Если газ к дому подведен, то можно вообще ничего не регистрировать. У меня папаня так уже лет 20-ть живет. На дачные участки и земли СНТ чиновники вообще забивают. А "амнистия", тут я уверен, будет продлеваться каждые пять лет, также как и приватизация. Им надо бюджет пополнять. Хотя в последнее время они у нас все такие запретительные. Могут вместо "амнистии" какие-нибудь штрафы придумать. Бюджет-то пустой.

Да при чем тут деньги? Грамотный бизнес-план и контроль расходов. Это главное. Понятно, что без денег ничего не будет. Перед моими глазами реальный пример человека, который зарабатывает 40к в месяц. И он, кстати, уже построил весьма приличный домик.

При всем этом я такой же нищеброд, как и все остальные. И как и положено нищеброду я замешиваю бетон, кладу кирпич, фигачу молотом и убиваю свою "Ниву". У нас страна нищебродов. И если нет папика или тебе не оставили наследства, государство отнимет у тебя половину заработанного. С моей должностью где-нибудь в загнивающем Далласе я бы получал зарплату в 120 к баксов в год, жил бы в пригороде в неслабом домишке с бассейном, купленном в ипотеку в каких-нибудь четыре процента годовых и раз в полгода летал бы в Бразилию или Австралию - поугорать над тамошними аборигенами. Но мне повезло родиться в этой великолепной стране, которая делает всех нас сильными (или размазывает, вгоняя в перманентный алгоголизм). Но мне нравится наша страна. А все, что я хочу - это путешествовать. А для этого мне надо решить один вопрос - сделать место, куда бы я мог возвращаться и набираться сил, чтобы сделать следующий рывок. И желательно, чтобы мои "прочие" платежи нашей великолепной стране сократились до тех цифр, чтобы я мог собирать денег на новый маршрут и заниматься любимым делом. Как-то так. Такая вот у меня философия. И пишу я для таких же как я нищебродов, пытающихся как-то тут жить и выживать.

К чему я рассказал эту историю про братьев из Чикаго? Нищеброд не имеет права на ошибку и должен быть хоть как-то застрахован от финансовых потерь. Если нищеброд хочет сделать дом не просто домом, но и активом, который можно продать, надо чуть-чуть изучить массовое сознание. Попробую объяснить простыми словами. Если мы строим в России, то и ориентироваться надо на среднего российского покупателя. Теперь пробежимся по технологиям. Каркасник (как у америкосов) - наши люди называют их сарайками и продать его будет очень сложно, вложенные деньги отбить вряд ли удастся. Канадец (sip панели) - аналогично, кроме того многие боятся пенопласта Газосиликат - норм, народец уже привык Сруб - в качестве дачи купят легко, русский человек романтичен и потусить в срубе (типа как наши прадеды) пару летних месяцев - милое дело. Керамзитобетон - "из них свинарники ващет строят", продать можно, но тяжелее Арболит - "это что за хрень?", продать можно после долгих объяснений, что это круто. Полистиролбетон - народец пока не очень врубается, тяжеловато продать Монолитный железобетон - продать довольно легко, "это же монолит, хрен взорвешь!!! крепость" Кирпич - ооооо да. Кирпич наш человек любит так же, как американцы свои каркасники. Можно сказать, что в нашей стране культ кирпича. Вывод: если ты нищеброд, ситуация с жильем патовая, продавать ничего не собираешься, есть кусок земли и можешь нарыть 300-400к денег - надо строить каркасник без претензий. Даже с нашим говеным лесом это реально. Сейчас я понимаю, что реально смог бы сделать фундамент под каркасник за 30-40 к. (а фундамент - это чуть ли не треть всех вложений). Остальное на коробку и крышу, а потом все равно какие-то деньги на отделку появятся. Если же нищебродство не настолько проникло в ваши кровь и мозг - строим из того, что люди готовы покупать. В следующем посте перейду собственно к проектированию. Если надоело - посигнальте и я заткнусь. И это... я не создаю никаких сект. Честно.

Продолжаю по поводу активов и пассивов. Мы "прокачали " нашу землю. У нас есть забор, подвели коммуникации и так далее. Подошло время самого главного. Парадокс - как только вы заложили фундамент цена вашей земли ПАДАЕТ. Чистый участок с коммуникациями и доками нужен всем - это мечта покупателя, чистый участок с коммуникациями и фундаментом - уже не факт. Настает тот момент, когда вы ВРЕМЕННО начинаете вкладывать деньги в воздух. И тут главное - дойти до конца марафона, иначе убытки неминуемы. У каждого свое видение дома и ваш фундамент будет мешать. Он будет не в том месте, где хочет покупатель, не того размера, или сделан не по той технологии, что взбрела покупателю в голову. Или покупатель не будет вам доверять - бог его знает, как вы этот фундамент делали - может в нем арматуры нет. Поэтому, если может так случиться, что в середине стройки вам понадобится все продать - сохраняйте чеки. На арматуру, на бетон с указанной маркой, на кирпич и так далее. И делайте фотки этапов. Хотя бы на сотовый телефон. Это хоть какая-то но перестраховка. Теперь, по мере вкладывания денег в воздух, наша задача дотянуть до конца. То есть загнать наш дом "под крышу". Как только закручивается последний саморез в крыше, воздух превращается в деньги. Никому не нужен недострой. Но коробку без отделки вполне можно продать за весьма некислые деньги. Может быть вы не получите большого навара, но свои вложенные уж точно вернете. Еще один способ превращения "пассива" в актив - те работы, что можно делать самому - надо делать самому. У нищеброда другого выхода нет. Это огромная экономия, ибо работы по строительству - это половина стоимости дома. Обычно 50 процентов от бюджета стройки тратится на стройматериалы и 50 процентов - на наемных рабочих. Если вы еще и в фирму обратились... Тогда точно будете в минусах и за те деньги никогда этот дом не продадите. В далекие сороковые (если я не ошибаюсь) годы два брата-нищеброда из Чикаго решили изменить свою жизнь, а изменили всю Америку. Я не помню сейчас их имен - если интересно погуглите. Так вот братья прикупили под Чикаго несколько гектаров земли. В то время Чикаго был перенаселен, американцы ютились в однокомнатных халупках и были такие же проблемы с жильем, как у нас. Братья сделали ход конем. Один из них сел и разработал проект самого простого, удобного и главное - очень дешевого дома-каркасника. В проекте не было ничего лишнего - голый функционал, самые простые инженерные решения. К дому полагался телевизор и стиральная машинка. Американские архитекторы долго смеялись над этим проектом. Они сказали, что это дерьмо. Но братья разбили свою землю на участки и начали строить, они дали объявление о продаже домов сделав небольшую наценку. Они же, если я не ошибаюсь, чуть позже пролоббировали законопроект, чтобы черное население могло покупать эти дома. За пару лет братья стали миллиардерами. Они поставили рекорд по строительству малоэтажных домов одной фирмой в год - по-моему 3000 штук. Люди хлынули к ним потоком. Не так давно по-моему в Эскваере вышло интервью бабульки, которая купила такой дом. Она показывала ту самую стиралку и тот самый телек (на чердаке, конечно). Дом стоит до сих пор, как и тысячи других подобных. Братья скупили земли под Нью Йорком и Лос Анжелесом и продолжили. Так возникла малоэтажная Америка и американский вай оф лайф - хаус, форд, фридом. Вот такая вот история к теме "Основы проектирования домов для нищеброда" Следующий пост будет о маркетинге и массовом сознании и как их использовать в строительстве своего дома )))) гы-гы-гы. Паша, за гордость не платят)))) А дома их сдувает, потому что так надо. Поэтому они и не строят из кирпича - чтобы не завалило и чтобы нести меньшие расходы.)))) Так-то я тоже бы гордился, но лишнего бабла на такое чудо нет

Я продолжу. Как раз хотел написать о теме дом "для себя" и дом "на продажу". Это только в России, стране непуганых мошенников в этом есть разница. Во всем остальном отстающем мире (мы не берем естественно Уганду, Венгрию и Казахстан) таких понятий практически нет. Там лицензированные конторы, строят дома из лицензированных материалов, качественно и при этом умудряются получить прибыль. Вот вам и "пассив". Чем отличается русское "для себя" от русского "на продажу". Это две стороны одной отвратительной медали. Русское "на продажу" - фундамент такой, чтобы хоть видно было, что в земле есть бетон, материалы - самые дешевые, грубейшие нарушения строительных норм. Задача - чтобы простояло до трещин и грибка года три-четыре. Пару лет - будет продаваться, пару лет - чтобы сделать ноги пока новые хозяева сообразят. Теперь "для себя". Когда касается себя, наши люди перестают считать деньги. Они влезут в долги и кредиты, но себя любимого не обидят. Они всего боятся - как бы чего не вышло. Арматура - конечно шестнадцатая или лучше двадцать первая - для себя же строю, Бетона в фундамент - миксеров пять-шесть - ведь для себя. При этом потратиться на анализ грунта - никогда. Наши люди сразу идут к проектировщику без информации по грунтам... Наши проектировщики... о, это отдельная песня. Наши проектировщики перезакладываются по прочности в три, четыре (!!!) раза. Так же проще. Зачем считать, когда все уже давно просчитано. Это советская школа, когда за материал платило государство, а за трещины в фундаменте сносили головы. Поэтому советским проектировщикам проще было перезаложиться, все равно народ все оплатит. Ведь для народа строим. К тому же от сложности объекта проектировщик получает больше куш. Чем круче объект он соорудит, тем больше денег получит. Нашим проектировщикам выгодно проектировать фундамент для девятиэтажки под двухэтажную дачу. А наш человек и рад. Он показывает соседу и говорит - смотри какой фундамент заложил, девятиэтажку можно ставить. Фигли, для себя же делаю. Мое мнение - основная задача проектировщика - экономить деньги. Но у нас этого не происходит. Столкнувшись с этой хренью я для себя решил, что проектировщиков готовят в вузах, а в вузах они должны читать книжки, а чем я хуже подростка из вуза в том, что касается самого примитивного уровня проектирования - малоэтажного строительства. Я не собираюсь строить небоскребы и мосты, по которым поедут танки. Я тоже умею читать и считать. Поворотник-то отремонтировал. Разница между мной и студентом-проектировщиком из вуза лишь в том, что мне ИНТЕРЕСНА эта тема и я реально буду читать эти книжки, а вот студент... ему-то только диплом зачастую нужен. Фик знает, читал он их или нет. Вспомните себя студентами. Мое мнение - именно так рождаются "пассивные" дома "для себя". Перезаклад всего и вся, страховка во всем - ведь для себя. Вот мы с Кабозей обсуждали толщину кирпичной стены. Он говорит - внешние полтора и точка. Разница в том, что он говорит так, как принято. Реально большинство каменщиков об этом говорят. А я считал нагрузки. Я просидел пять дней за математическим расчетом, достал кучу формул, перепроверился. Почитал работы проектировщиков на этот счет. Посмотрел, как строят иноземцы. В Англии, например, стена из кирпича в один кирпич считается очень крепкой, а кирпич там не 25, а 20 см. А в Бельгии строятся дома из кирпича в два этажа с толщиной стены в 15 см (!!!) И вообще выясняется, что стена в полкирпича (12 см) способна нести нагрузку от плит-перекрытий. Даже не в кирпич (25 см), а в полкирпича. Там другие проблемы, другие силы действуют на нее и разрушится она от нагрузок не сверху, а сбоку. Сложно все это объяснять - надо садиться и считать. Как проектировщики-первогодки. И вот что я терял при выборе полтора или в кирпич. Простой расчет. В моем проекте я отдаю 115 т.р. за кирпич и 115 т.р. за работу по кладке. Итого 230 т. р. Делая в полтора мне надо добавить к этой сумме еще 60 т.р за кирпич и 60 т.р. за работу. В итоге к моему бюджету прилипает еще 120к расходов на перезаклад "для себя". Оно мне надо? Они у меня лишние? 120к - за эти деньги я крышу покрою. Чтобы построить дом "для себя", при этом чтобы он не был "пассивным" нужен хороший проект. Просчитанный по нагрузкам, без перезаложений, простой и понятный. Еще раз скажу - это мое мнение. Нищеброду, если он хочет построить дом, надо читать, читать и еще раз читать.

К сожалению, таких советчиков пруд пруди. Они и про фундамент расскажут и про все. Я никому ничего не советую. Я просто пишу свои мысли. У меня напротив в кабинете сидит адвокат. Я насмотрелся на такую кучу судебных процессов, слез, сопле и так далее. Зачем далеко ходить за примером. Вот, из последнего http://nversia.ru/news/view/id/57794 , http://nversia.ru/rubric/view/id/7479 . Дело в том, что этот советчик, когда начнутся проблемы, пожмет плечами и скажет - ну извини, был не прав. Я не утверждаю, что нужно обязательно. Можно и так, если успеешь до марта 2015 года вызвать БТИ. Все как в том анекдоте - можно по лицу, а можно и вдуть. Чуть выше я описал вполне реальные риски. Дело в том, что получение разрешения - простейшая процедура, требующая максимум 20к денег и немного времени. В таких ситуациях я кладу на весы с одной стороны гемор, а с другой - риски, если что пойдет не так. И потом решаю - надо делать или так прокатит

Я бы согласился, если бы не одно "но". Профессия строителя одна из самых высокооплачиваемых. Иначе зачем тогда толпами фигачатся коттеджные поселки. Чтобы просрать деньги? Или зачем люди строят дома "на продажу"???

Все думают, что оно нахрен не нужно, но это не так. Я немного шарю в законах и могу рассказать все юридические последствия. 1. Чтобы подвести газ нужен адрес. Адрес можно получить путем оформления дома "по амнистии" или путем получения разрешения на строительство 2. Провести свежепостроенный дом по амнистии, особенно на участках ИЖС ох как непросто, ибо закон об амнистии создавался для сооружений, хаотично построенных в лихие девяностые. Свежий дом к ним не относится. В итоге узаканивать придется через суд. А это значит, что придется пройти пожнадзор, санитаров, получить подпись архитектора и так далее. Каждый захочет маленькую денежку - ты же в не выгодной ситуации. Еще нужен будет адвокат, процесс будет идти около года. Ценник адвоката по узакониванию начинается по-моему с 50к. Кроме того, уязвимая позиция - они будут лазить по участку, смотреть септик и естественно найдут кучу нарушений - взятки. 3. Уязвимая позиция в спорах с соседями, если они гуано и у них все правильно. Теперь пару примеров рейдерства и манипулирования законами. Пример 1. Реальный. Один ЛКН поругался со своим соседом-ментом. Мент построил баню и та закрыла окошко ЛКН. Начался срач. Мент пошарил законы и пошел в суд, дабы отомстить обидчику. Выяснилось, что дом мента зарегистрирован, а дом ЛКН - нет. К тому же Дом ЛКН находился в метре от забора мента, а не в трех, как положено по закону. А баню мент построил грамотно - в метре от забора соседа - поэтому и закрыл тому окошко. А еще с дома ЛКН вода стекала по крыше на участок мента, что нарушало его законные интересы. Суд встал на сторону мента и постановил - ЛКН должен перенести фундамент дома на 2 метра вглубь участка. Хехехе. Попадалово. Попробуй перенеси фундамент двухэтажного дома на два метра вглубь. В таком случае решает только бумажка от соседа (в данном случае мента) нотариально заверенная, что тот не против. ЛКН понял, что попал, пошел на мировую. Мент сказал - ок, но мои страдания надо оплатить. ЛКН подогнал менту новую "Гранту". В случае, если мент продаст свой дом, бумажка с его разрешением уже не действительна. Пример 2. Рейдерский. Вася строит дом без разрешения. Коля купил участок рядом. Коля нехороший человек, хапуга, и Коля знает законы и то, что Вася строит без разрешения. Коля получает разрешение и ставит в трех метрах от забора Васи по всем докам сруб. Вася думает, что он молодец, ведь он отступил от забора Коли положенные три метра. У Васи надежный подвал и два этажа, скоро въезжать. И тут Коля, зная законы, и желая срубить с Васи бабла, идет в суд и заявляет - Вася нарушает его интересы. Судья огорошивает Васю. А знаешь ли ты, Вася, что ты должен отступить положенные по закону 15 (!!!) метров от сруба Коли, ибо так положено правилами пожбезопасности. При этом Коля ноет в суде, что ночи не спит - боится сгореть. Судья говорит Васе - перенеси-ка свой дом на 9 метров вглубь участка. Вася уже вложил в подвал лям, в коробку лям, в крышу - полляма. Вася в шоке. Вася бежит оформлять свой дом по амнистии - но нифига. Потому что даже оформленный Васин дом остается самовольным строением, а у Коли право первой ночи, ибо по сути он строил дом не рядом с домом Васи, а рядом с пустатой. У Васи сердечный приступ. Коля предлагает Васе забашлять 100 тыс. (200,300,400... сколько там стоит дом Васи??) за бумажку с подписью, где он благословенно разрешает Васе тут жить. Поскольку жить с таким соседом не выйдет, Коля получает свое редерское бабло, продает свой участок со срубом дачникам и сваливает. Васе надо получать новую бумажку уже от новых соседей. Ну это так, пару примеров зачем нужно разрешение.

Теперь об активах и пассивах. Строя дом, вы постепенно приобретаете финансовый актив, ведь его можно продать. Для нищеброда, у которого ничего нет очень важно получить именно актив, а не пассив. Первое и самое важное - это земля. Именно поэтому на ней нельзя экономить. От стоимости земли и ее месторасположения зависит будущее вашего актива. Еще раз - все, что тут написано - плод моего воспаленного сознания и исследований скучными зимними вечерами межсезонья. Можете читать в качестве развлекухи, может что-то пригодится. Вот простой пример с землей и ее влиянием на общую стоимость актива (это реальный случай). В одном из СНТ Вася купил участок. В СНТ есть зимний свет, вода, но нет газа и туда идет очень плохая дорога. Надежд, что ближайшие 10 лет дорогу построят - нет. Плохой грунт. Но Васю это не остановило. Он отгрохал там большую двухэтажную дачу с подвалом и кучей плюх. Вложил он во все это дело два миллиона (Вася работал в стройфирме и многое досталось ему нахаляву, по сути материала в его даче на 3 млн.). Тут Васе надо срочно переезжать в Самару на новую работу. Вася пытается продать свою дачу и с удивлением обнаруживает, что ничего дороже 1 млн. в этом СНТ не продается. Не тот контингент людей туда стремится. Да и за миллион-то не берут. В итоге Вася, измучившись, сливает свою дачу за 700к. Вася теряет 1,3 млн. А ведь какая была халявная земля в этом СНТ, всего за 50к отхватил. Мотаясь в поисках земли я насмотрелся на кучу домов и дач, которые в буквальном смысле сливали за копейки. Двухэтажные, кирпичные, со всеми делами по 700-800 тысяч, хотя при беглом осмотре было видно, что человек только стройматериала вгрохал в это все не меньше чем на 1.5 млн. С землей разобрались. Допустим, вы оторвали кусок в перспективном месте. Далее проецируем большой бизнес на наш маленький масштаб. Есть такое направление бизнеса - девелопмент называется. Другими словами - управление недвижимостью. Так вот очень хорошие деньги люди зарабатывают на том, что готовят голые площадки под застройку. Азы как приобретается и уменьшается капитализация вашего маленького актива. У вас есть номинал - кусок земли. 1. Огороженный кусок земли резко увеличивается в цене. Даже херово огороженный, плохо и некачественно - это не так важно. Реальный пример - два участка рядом. Один - голое поле, второй - огорожен какими-то жуткими столбами с натянутой по ним колючей проволокой. За первый просят 500к рупей, а за второй 700к. Парадокс, оба участка продаются. Почему? Психологический эффект покупателя. Покупателю хочется как можно меньше делать, а если он видит, что что-то уже сделано, но плохо, внутренне он себя убеждает (пока сойдет, а потом переделаю как мне нравится), но он готов доплатить даже за это гуано (в большинстве своем, особенно если непрошаренный). Второе - психологический эффект границ. Когда покупаешь поле, кажется что покупаешь воздух, когда покупаешь огороженный участок - четко видишь границы, четко видишь конкретно "свое". Третье - на адреналине покупатель часто не обращает внимание на недостатки, его "хотелка" пересиливает все рациональное. Это чисто психологический момент. Но если участок огорожен хорошо, то его цена скаканет прилично. Огородив участок мы наращиваем свой актив. Он дорожает. Тут надо взвесить насколько он подорожает относительно затрат на строительство забора. 2. Коммуникации. Ясен пень, что участки с реально подведенными коммуникациями стоят чуть ли не в два раза дороже. Покупатель знает, что подвести их стоит баснословные деньги, покупатель готов платить за отсутствие геммора. Девелоперы - это такие люди, которые умеют договариваться и извлекают из этого бабло. Чтобы бюджетно подвести коммуникации надо всего лишь обладать дипломатическим талантом и знать законы. Ну и нужно терпение. К тому же, если ты тусишь у себя на земле - постепенно получаешь инфу как сделать то-то и то-то дешевле. Свет по закону можно подвести за 550рублей, но об этом знают единицы и на это надо время. Большинство покупателей хотят здесь и сейчас и готовы за это платить. Бьем ноги, тратим немного времени, ждем. Вот они, столбы. Наш участок скакнул в цене, причем явно не на 550р. Вода - скважина или водовод. Скважину "на песок" реально сделать за 5к - мало кто об этом знает. Ее можно сделать самому - мой отец без соответствующих навыков уже это сделал. Вы можете говорить, что верховодка - это плохая вода и т.д. Но потенциальный покупатель об этом может не знать. К тому же ему будет пофигу на качество воды первое время (опять что-то в стиле "потом переделаю как мне надо"), он понимает, что ему нужно будет много технической воды для строительства. Даже с вшивой скважиной-верховодкой наш участок прыгает в цене. И явно не на 5к. Если говорить о центральном водоводе, то подключиться к нему не так дорого. Важно лишь договориться с соседями (дипломатический талант). 30, максимум 50 к и на нашем участке вода из водовода. Дорожает он при этом на большую сумму. Бумажки. Эти вообще почти бесплатные. Надо только побегать в администрацию. И градостроительный план и разрешение на строительство можно передать покупателю. Все это юридически разрешается. Это еще бонус к цене, причем не слабый. Есть одно но. Если градплан распространяется на весь участок, то в разрешении на строительство должны быть указаны параметры дома. Это уже сложнее. У каждого покупателя свое видение. Но тут никто не мешает перезаложиться (написать в разрешении размер 12х12, этажность - цокольный и два этажа), а потом соорудить совершенно другое, объяснив чиновникам - планы изменились, денег хватило только на это. В архитектуре конечно поворчат, но все зарегистрируют. Таким образом сделав некоторые не очень затратные телодвижения на перспективном месте можно потенциально получить неплохой навар в виде увеличения цены нашего актива. Заодно есть время подумать нужен ли нам вообще этот частный дом или нет. Если нет - выставляем участок уже по совсем другой цене. Продолжение в следующем посте.

Нереализованный финансовый гений)))) На самом деле, Олег, многое, что делает человек, он делает от скуки. Просто очередное хобби. Охоты, рыбалки, машин на больших колесах и мотов стало мало.

Я продолжаю строительную тему. Скажу пару слов о проектировании для нищеброда. Строительство собственной халупы нищеброду надо начинать с... анализа, сколько будет стоить содержание уже построенной хатки. Глупо ведь бежать со съемной квартиры, за которую платишь 10к в месяц, чтобы потом платить 15к в месяц по счету за частный дом. Американцы говорят, что можно делать все, что не запрещает закон. Америка нынче не в моде, но даже тупые вражеские буржуины понимают важность планирования в юридической плоскости. Всегда есть легальные способы перехитрить закон, чтобы платить меньше. 1. Если вы еще не выбрали землю, но выбираете ее - рассматривайте границу города и сельского поселения. Обязательно посмотрите карту и убедитесь. Дело в том, что в сельском поселении вы - колхозник (и не важно, что до города 3 минуты на авто). А для умирающего села у нас действуют льготы буквально во всем - начиная с оплаты света, газа, воды и даже уменьшенного коэффициента при страховании авто - плюшек много. Тем более, если вам придется столкнуться с произволом чиновников или еще кого, вы всегда можете жаловаться в вышестоящие инстанции, начиная со слов "я простой житель села такой-то, социально незащищенный, бедный и несчастный". Поверьте мне, как специалисту в таких вопросах - это работает. Во-вторых, получить бумаги на строительство в черте города и в сельском поселении - две большие разницы. Административный пресс в селе меньше, в крайнем случае смотрим пункт один ("я простой житель села жалуюсь на начальника отдела землепользования Зизикова...") 2. У земли есть назначение. То есть в документах стоит для чего вам ее предоставили и что вы с ней должны делать. ИЖС - это земля под индивидуальное строительство, СНТ - для дачи, ЛПХ - личное подсобное хозяйство. Итак, если вы по каким либо причинам купили землю, но ваш проект встал и вы на время забыли о своем участке - это проблема. Ибо в России вводятся новые поправки в закон, согласно которым у людей, которые не пользуются землей по назначению государство может ее изымать. Такая вот, пля, частная собственность. Это не значит, что на земле под ИЖС срочно надо закладывать фундамент, а в СНТ - строить халупу 6 на 6. Для подтверждения вашей правоты нужны бумажки, а не фотки фундаментов. Перестраховаться можно очень просто. Что касается земли под ИЖС - достаточно подать первоначальные документы для получения разрешения на строительство. Типа вы делаете телодвижения в сторону строительства дома. На землях под СНТ вполне достаточно посадить три-четыре яблони. То есть вы используете землю по разрешенному виду. 3. Если вы решили постоянно жить на землях СНТ... Да, это фишка последних лет. Дачные поселки стремительно превращаются в коттеджные. Туда ведут газ, зимний свет, зимнюю воду. На такой земле ПОКА можно строить без всяких бумажек. Оформить там строение проще простого благодаря закону "о дачной амнистии". Его действие заканчивается в марте 2015 года, но я уверен, что его продлят. Так же как продлевают приватизацию. Государству важно, чтобы вы регистрировали свои халупки, чтобы содрать с вас налоги. Тем более в СНТ вряд ли в скором времени придут дядечки и будут трахать вам мозг по поводу незаконного строения. Живите и наслаждайтесь на халяву, как это делает, например, мой папаня. Другое дело ИЖС - тут все серьезнее. Здесь по дачной амнистии получить разрешение сложнее. Здесь контроль сильнее - могут приехать и пожарные и санпины всякие. Так что там лучше потихоньку оформлять разрешение на строительство. 4. А надо ли вообще регистрировать дом??? Хороший вопрос Давайте поразмышляем. Если вы откровенный и беспросветный нищеброд и надежды нет... Тогда не до жиру. Можно поставить небольшой одноэтажник 6х8 по каркасной технологии. Самому это можно сделать тысяч за 400 под ключ. Это примерно 40 квадратов площади - что-то вроде однокомнатной квартиры. Готовы жить по-спартански? Вы пофигист? Пофиг что там будет в будущем? Тогда стройтесь без всяких бумажек. На ВАШЕЙ (не арендованной) земле можно строить все что вам угодно. Прецедентов по сносу практически нет, если не считать случаи, когда на земле под ИЖС ушлые коммерсы ставили девятиэтажки и продавали квартиры. Причем, на своей земле вы имеете право строить баню и хозпостройки без уведомления властей и получения разрешения на строительство. Пришли дяди в костюмах из администрации? Говорим - идите на хутор, дяди, это баня. Палки в колеса могут вставлять только злые соседи, которые (если вы не найдете общий язык) могут настрочить жалобы. Но даже в этом случае вас вряд ли снесут. Но есть и минусы. К незарегистрированным домам у которых нет адреса не подводят газ. Свет подводят легко, воду тоже (огород же типа надо поливать), а вот газ не подведут. Вам не дадут адрес. То есть письма до вас не дойдут. Ну это не такая большая проблема, особенно если вам выделили 15 квт и 3 фазы. Если вы построите энергоэффективный дом (а это не так сложно) и поставите хороший котел двойного назначения - под электротен и твердое топливо, то ваш дом можно топить за копейки. Больше всего энергии тратится на залповый прогрев - то есть когда дом холодный. На поддержание тепла в прогретом утепленном доме уходит намного меньше энергии. Берем бензопилу Хускварна, старую копейку и едем в тихое место в посадочках. Пилим дрова. )))) Да-да, вы же нищеброд. А дрова - это возобновляемый к тому же халявный ресурс. Залпово прогреваем дом котлом, выставляем нужную вам температуру и спокойно спим - когда дрова прогорят включится электротен и в вашем доме будет тепло. С учетом того, что 1 квт энергии от газа уже приближается по цене к 1квт электрической энергии, а закон сохранения энергии никто не отменял, то вариант этот крайне дешев. Ну и протопить 40 кв метров - очень дешево. Плюшки - вы не платите практически ничего, только налог на землю (в прошлом году на 12 соток мне за год прислали что-то около 150 рублей), вы не платите бешеные бабки за подключение к газово магистрали (к этому вопросу мы еще вернемся). По поводу того, что можно вытворять со светом в сельских поселениях, особенно зимой - я умолчу. Это уже за гранью закона. Напоминаю, что это рецепт для откровенных нищебродов и мое имхо. Еще минусы незарегистрированного дома - отсутствие адреса создает некоторые проблемы. Такие, как отсутствие прописки. То есть застраховать машину по сельскому тарифу уже не выйдет, будут проблемы с получением и хранением оружия, так как хранить его надо по месту прописки, ну и так далее. Будут проблемы с получением некоторых финансовых инструментов. Например, если у вас есть адрес, то получить ту же ипотеку на строительство сельского дома - проще простого. Получить кредит от банка на развитие бизнеса, отдавая в залог дом с адресом - тоже проще. Но самое главное - вы не приобретаете финансовый актив. Идя по простому и самому дешевому пути вы тратите деньги, но не создаете финансовую подушку "на крайний случай". Об этом продолжу в следующем посте.

Dmitry76 Красавец! Но денег там закопано... Бюджет всей моей стройки) По фоткам ни одной ошибки не увидел. Два армопояса, гидроизоляция, утепление ЭППС... все, как в лучших стройжурналах

Глубина 0,6 примерно. Сверху будет терраса на столбчатом фундаменте. Так что доступ будет нормальный.

Не, прилегала она очень даже хорошо, потому как ломом ее туда прилегали, пока папаня варил и кувалдой тоже прилегали, чтобы форму она приняла)))) Нужно, значит прогрунтуем. Цинковым спреем даже голову забивать не буду. Все вполне ремонтопригодно. Лет через пять можно раскопать - глянуть как том оно ржавеет. 8 рупей 70 копеек уже доставленный штука

На фото - забитые уголки еще не обварены. Обваривали стандартной железной лентой. Как я понимаю на языке металлистов это называется "Полоса ст3 50х5 6 м". Сварной шов... шов как шов. Пока ничем от коррозии не защищали - еще не закопано. Вроде как грунтовать нельзя, насколько я понял. Ну прислонили эту ленту к плоской части уголка и по все плоскости приварили. Вывод сделан в подпол. Оттуда проводом пойдет к щитку. Кстати, на фотке с трубами коммуникаций эту ленту видно - если присмотреться

Это у нас такая шутка была, когда я захерачивал их. Пришел сосед. Сказал: нафига тебе это. Я говорю - заземление. Он говорит, лома бы хватило одного на пару метров. Я говорю - электрики советуют делать именно так. Он говорит: аааа, у тя все по госту. Как-то привязалось относительно моего заземления. На самом деле его там хитрыми приборами измеряют, выносят вердикт... но в реале этого никто не делает.

Не-не, никаких секретов не раскрываем - только вам))) Едем дальше. Пока растут стены - не сидим без дела. Первое - отсыпаем фундамент, делаем глиняный замок. Опять копать, блин... Но до этого - неплохо было бы его гидроизолировать. Пока он у нас весь такой красивый и на виду. Тесть припер пару мешков битума - халява. Я делаю костерок, плавлю все это в бочке, добавляю туда машинного масла, беру старую футболку (на самом деле она была новая, просто я ее загадил на стройке и чтобы Ирка не просекла - полностью избавился от улики), наматываю ее на швабру. Поехали. Мажем и обмазываем. Дешевый дедовский способ. На фотке видно плохо - но черная полоса - это гидроизоляция. Чтобы закопать фундамент не забываем про коммуникации. Трубы тянуть буду весной, а сейчас делаем так называемые гильзы. Гильзы в двойном утеплителе. Первый слой - пенополиуретан, второй - специальный пенопласт для труб - тесть откуда-то притащил. Что еще не забыть? Заземление, чтобы не шандарахнуло. Делаем по госту. Три уголка по три метра длиной на расстоянии 1,2 метра друг от друга вбиваем в землю - то еще удовольствие. Соседи, вешайтесь подонки от звуков молота. Один день - заземление готово. Обвариваем уголки железной полосой. Второй конец полосы заводим в дом. Теперь можно закапывать. Фотки, хоть и фиговые

Пиши здесь как делаешь ты - интересно. Ну и про ошибки тоже. Тоже интересно.

Рассматривал. Я же сказал ранее, что изучил все технологии. Сруб - это круто. Но жить в срубе - это мука. Сруб должен усаживаться три года. Окна и двери все равно будет вести. Дерево будет лопаться, дерево - живое, оно реагирует на окружающую среду. Оно изменяет влажность постоянно. Сруб все равно придется утеплять, так как стена толщиной 20 см из дерева не проходит по теплосопротивлению - будет холодно, в щели будет задувать. Утепляя сруб - теряется весь смысл и внешний вид сруба. Пожарная безопасность - это тоже проблема.... И еще много аргументов. Долго перечислять. Каркасник - каркас из дерева - внутри утеплитель. Конструкция похожа на мою. И опять мы имеем дело с "пенопропиленом")))) То есть все равно утеплитель. Каркасник - очень дешево. Я бы смог поднять одноэтажный каркасник тысяч за пятьсот. Ну это без отделки - пустая коробка плюс окна-двери. Посмотрел я на наш лес - какое гомно. Ну как можно из этого гомна собрать качественный каркасник. Почему кирпич. 1. Качество его прогнозируемо. 2. У нас он дешевый за счет завода силикатного кирпича, во многих регионах такой халявы нет. 3. Паропроницаем - не надо делать принудительную вентиляцию, достаточно классической естесственной. 4. Крепости кирпичной кладки в 25 см достаточно для одноэтажника 5. Не нужен армопояс перед установкой мауэрлата, в последнем ряду достаточно заложить кладочную сетку. 6 Монтировать в кирпич навесной фасад - одно удовольствие. Например тот же гозосиликат или керамзитобетон более хрупок 7. Монтировать шкафы и мебель - одно удовольствие. 8. Хорошо держится штукатурка 9. Прекрасный теплонакопитель - лучше бетона. Отлично копит тепло. В прогретом доме работает в качестве теплоаккумулятора. Совмещая этот эффект с эффектом утепления минватой мы получаем дом, такой же теплый как и каркасник, но остывающий так же долго, как кирпичный дом. 10. В перспективе при правильном "пироге" стены не нуждается в ремонте. На мой век хватит. 11. Удобно ( в отличии от сруба или каркасника) делать мокрые комнаты - ванную. Легко укладывать плитку. 12. Достойная пожаробезопасность. 13. Легко совмещается с бетоном, а пол в моем доме должен быть только бетонный - по системе "теплый пол". Эту штуку я буду делать сам. 14. Легко и дешево монтировать электропроводку. Например в деревянном доме по правилам пожбезопасности проводка должна идки по ЖЕЛЕЗНЫМ трубам. Это очень дорого. В кирпичном - достаточно пустить под штукатурку

Пенопласт паропроницаем - это факт, но у ваты лучше паропроницаемость. А вот блок хаус на пенопласт не налепишь. Вентзазор в пенопластовом фасаде запрещен по правилам пожарной безопасности. Сайдингом тоже не хочу - хочу именно имитацию сруба. Уже присматривался к обшитым из настоящего дерева блок хаузом домам - смотрится классно.

Принципиально, что я не хочу мокрый. Я хочу стилизовать домик под сруб. Во дворе тоже многое будет стилизовано под срубную архитектуру. Может даже будет срубная баня. Это чисто дизайн. Каменная вата, кстати, тоже отличный материал. Возможно в моем пироге я заменю минвату именно на нее. Но она подороже. Вот картинко, как примерно это будет. Правда там не совсем правильно смонтировано. Ломом. На самом деле точек подъезда миксера было всего две. И мы гнали все это лопатами по всей канаве - навибрировались в усмерть. Специально вибробулаву не брал.

Минвата - 15 сантиметров. Листы по пять сантиметров в нахлест швов. Первые листы горизонтально, вторые вертикаль (закрывают шов от горизонтальных), третий слой - опять горизонтально (снова закрывают шов) потом ветрозащитная пленка, потом вент-зазор 5 см и фасадный материал - сайдинг или блок хаус. Сайдинг - безпроблемен в обслуживании, бок хаус из натурального дерева - красив, но за ним надо ухаживать. Это называется навесной фасад. Проще было бы сделать фасадным пенопластом - 10-15 см, а потом штукатурка по нему (так сделал мой батя). Но пенопласт менее паропроницаем. Под ним кирпич будет слегка сыреть - а значит разрушаться. У минваты паропроницаемость отличная. Избыток влаги уходит благодаря вентфасаду. Как-то так.

Конечно полнотелый. Армирование кладочной сеткой через каждые четыре ряда. А при чем тут Магадан? Ты путаешь теплосопротивление стен и мощность конструкции. В Магадане тоже можно в кирпич и в Арктике и так далее. Если мы говорим о теплосопротивлении, то в Магадане надо будет утеплять такую стену 20-ю сантиметрами минваты, а в Арктике - 25-ю сантиметрами. Если брать чисто кирпичную стену, то чтобы она соответствовала современным гостам по теплосопротивлению, ее толщина должна быть 2,5 метра. Все наши дома в 1,5 и 2 кирпича без утеплителя - сифоны, разбазаривающие наши бабки. Ибо их надо утеплять. Смысла делать стену толще - нет. Если стена в кирпич проходит по снипам, как достаточная несущая конструкция, зачем ее делать в 1,5 кирпича? Чтобы отдать лишние деньги? Сейчас все решает толщина утеплителя. Грамотный проект помогает сэкономить очень много денег. Конструкция моего дома по крепости проходит с запасам раза в два. Он одноэтажный, перекрытие - деревянные - по балкам, крыша - деревянная стропильная система. Нагрузка - минимальная. Я не вижу смысла кидать деньги на ветер.